主题：为你分析房地产最难解的N道数学题

综合题

 房地产的利润有多高?

 参考答案：20%就算不错了

 房地产飞速发展十几年，一直被冠以“暴利”之名。然而，自2010年4月调控至今，并随着土地成本、人工费用等大幅上涨，这个行业的利润率已经开始走“下坡路”。

 一组数据显示，截至今年8月29日，恒大，中海、万科、龙湖等20家标杆房企公布了2012年上半年的业绩情况。据统计，这20家房企的平均净利润率为21.95%，同比下降2.5个百分点。整体呈现增收不增利的现象。

 南京一家楼盘的营销负责人介绍，前两年，房企利润的确比较高，有的高达50%-60%。而长期调控下，房企的利润空间不断受到挤压，今年以来，南京房企的平均利润率不超过20%，多数集中在15%-16%。有的拿地时间较晚、快建快开的楼盘，利润率甚至更低。由此可见，随着十年的走远，房地产的暴利外衣正被层层剥去。

 应用题

 车位应当租还是买?

 参考答案：租车位划算，但最好买

 南京目前的车位价格行情一般在10万-30万元之间，一些高档楼盘由于业主一户拥有多辆私车，且车位配比不足，年涨幅达10%左右。

 主城区楼盘车位的月租金大部分集中在300—450元之间，一些车位稀缺的楼盘能达到700—800元/月。以南湖的云锦美地为例，5年前的车位价格为17万元，当时月租金300元，现在涨到25万元，月租金600元。即使按现在的月租金计算，5年前花17万买的车位也要20多年才能回本，而且即使买下了车位，每个月还得另花80块的物业管理费。

 虽然纯粹算经济账的话，购买车位似乎并不划算，但如果小区车位配比很紧张，周边又没有方便的停车地点，最好还是买一个。天天回家像没头苍蝇一样找车位，这种日子不好过。

 买住宅还是买铺?

 参考答案：短线别买铺

 当住宅受限购限贷的“双限”约束时，商业地产开始火了起来。但业内人士提醒，商铺的选择需要有专业的眼光，一旦买了个市口不好的商铺，大不说，最后还可能烂在手里，血本无归。同时，如果是以转售为目的的，还要考虑商铺的转让税费高昂。

 我爱我家商贷部闻健经理介绍，商铺转售要按溢价的55.6%交纳税费。而出售二手房，如果是家庭唯一住房且满5年、面积不超过144㎡，卖方税费全免。也就是说，如果买的时候100万的住宅和商铺，如果同样涨了30万元，住宅可能一分钱不要交，但商铺交税就要高达近17万元。不过，现在好的商铺年租金涨幅在3%-5%，如果长期持有，回报比较高。因此，闻健建议，短线不建议考虑商铺，商铺要走长线为好。

专业测试

 房地产与人生的数学问题——

 100万用于居住你怎么花?

 对于大多数人而言，一辈子花销最大的东西非房子莫属。如果手上有100万用来置业，你会怎么做?且看三类年轻人各自的计划。

 普通青年

 100万江北买房足矣

 普通青年会考虑日后结婚生子，用钱的地方多了去，所以他要精打细算，用好每一分钱。

 城中，河西、城东，这三个区域，非富则贵，100万可能只够个首付，剩下再贷款100多万，这未来30年和老婆两人就全为银行打工了，这样的日子太辛苦。城南房价在1.5万-1.7万元/㎡，一套两房，少也要150万;城北房价从1.3万-1.7万元/㎡不等，买房也要贷几十万。江宁因为通了，房价也都在万元以上，100万要想付房子全款，也选不到什么好房。

 选来选去还是选江北，“江北还能找到七八千的房子，100万可以全款买三房，起码有了孩子，老人来了也够住，现在买房，明年拿房装修，散散味道，后年入住时，也通了，很不错。”