主题：虎口拔牙，我从中介手里拿回了5千定金，总结二手房买卖10大经验

1、 货比三家。这个我就不用多说了，现在的中介像是雨后春笋一样冒了出来，足以说明二手房的交易是多么的繁荣，他们之间也在互相打探价格然后调整自己定价，但是每个业务员的胃口肯定是不一样的，差价也就可能不一样，即使是同一家公司，不同的店对于相同小区的类似房屋定价也至少会相差几千元以上。所以多看多聊多了解没有错。
2、 集思广益。千万不要吝啬自己的朋友和同事们的意见，千万不要想给大家一个惊喜，以为自己就是英雄不声不响就买了房。对于购买房屋中的很多教训无需再赘述，无论是初步看房还是坐下来谈判，多一个朋友就多一分气势，你谈判起来也就有了底气，更主要的是你面对对方的时候说话语气就不那么急促，这就是气势，能把对方镇住。另外对于房子的缺陷和价格大家七嘴八舌地交流也能让对方心慌。众人拾柴火焰高这话绝对不会错，一个人的话可能会忽略很多问题。

3、 揣摩心理。如果初步看房比较满意后他们一般都会邀请你去店里商量，这就是对你攻坚战的开始，所以千万要记住不能有任何喜怒哀乐的表现，最好的表现就是多听多问多说闲话，尽量把房子的情况都了解完全清楚。预防有的业务员为了分块攻破防线把你拉出去进行一番游说，让你在飘飘然中不知不觉就认同了他们的观点。我就遇见了这种情况，业务员将成员分开展开柔情战术对你进行连续攻击，包括但不限于用眼泪和语重心长以及拉出辛酸的经历引起你的同情（比如说你是农村人她也说自己农村来的）。
4、 挑拨离间。可以把自己在其他中介公司听来的废话复述一下，对于某些问题可以不懂装懂地询问一番，这样能从不同的角度来掌握整个房屋买卖的真实情况。中介公司说的话不能说是全假话，但是要注意他们说的话可能是目标明确地对准你。所以不能排除他们在进行描述时断章取义，而且有时候业务员会从谈话中暴露出很多信息，这些信息对于你把握整个战局很重要。

5、 勤于动笔。想到要问要注意的问题都记录下来，坐下来的时候针对条款一条条进行落实。如果不进行如此细致工作的话有的东西有可能会让你顾此失彼，比如说房屋的产权是否完整，房屋的权利是否具有瑕疵，房屋是否还有欠款未还，房屋本身是否正在出租给别人（民法上有“买卖不破租赁”的理论，也就是说房屋转让了但你也不是能够立即赶人家走的），是否能够对房屋进行高评估，操作的过程是否需要另外加钱等等。
6、 大胆砍价。任何一个中介公司都号称自己最好，从来不吃差价，但是恰好任何一个公司都吃差价，甚至有的一套房子能吃到8万左右，我认为最少的也吃了2万左右，这不用听他们的更不要相信论坛里聊天室里某些“卧底”人士的忽悠，在挂牌的价格上你可以根据房屋的情况进行砍价，使劲地砍不要有所顾忌，因为你砍低了可以往上加但是如果你砍得很保守，你再砍的话就显得没有风度了。你是上帝砍低了没有关系的。

9、 咬文嚼字。革命不是请客吃饭，买房更不是奉送人情。在法律上失之毫厘、谬以千里乃至一字千金的情况就太多了，首先你会接触到的术语就是“定金”，注意此“定金”和“订金”完全不是一个含义，前者是合同法上的概念，如果收钱方违约的话是需要双倍返还的，如果交钱方违约的话则是无权要求返还；而后者只是起到锁定作用，无论哪方违约都是原价返还。有的中介公司为了能够避免责任，可能会选用“订金”来忽悠你，反正先收了钱再说，能拖就拖不能拖大不了就退钱拉倒。但实际中因为对方采取的是格式合同，而且利用自己的信息，多数采用“定金”，只要你一不留神你就血本无归。
10、 “表”里如一。这一招就比较利害了，如果不注意又被人家蒙骗了，到时候让你哑巴吃黄连有苦说不出。我记得我说过了让你交定金/订金的时候会给你提供一张“四不像”表，大家挣开眼睛看好了这张表的头尾，当时要我交定金时给我的材料上表头是“代售房屋交钱证明书”，但是他们在隐蔽的地方盖的章却是“某某公司合同专用章”，里面的内容全都是“定金”、“违约”、“房价”、“代理费”之类的实质性内容，满以为当时只是交钱把房子定下来找时间去看，殊不知你已经掉进了万丈深渊，这其实就是合同是协议啊！到时候你在上面签下的字让你有吃不尽的痛。比如说房价本来只是你们之间暂时聊的数，具体的数额还要等与房东当面谈下来再定，可惜当时你太相信他们了，听他一忽悠就把房价给约定上去了，到时候你还想再砍价？？ 没门！！

11、 一事一议。只有菩萨能够容天下事，对于合同之类的事情最好是一件事情签署一个小协议没，当然如果你法律功夫了得也可以都约定在一个合同上面，否则权兜在一起的话只要有小差错你就麻烦大了。比如说先交的据说是“锁定房屋不让其他人再看”的定金，你就要先问这钱的性质，交给谁，违约谁支付等问题，他们说的还不算，最好是写下来。代理费用的问题最好也签署一个单独的合同，别跟其他合同参杂在一起。以及到最后的“大定金”，一般都是总房价的十分之一，这个你要明确这钱是交给谁的，违约后谁来进行赔偿等问题，我知道的某家中介公司会先把这“大定金”中的代理费给扣掉。到后来缴纳全部首付款时候的三方合同更是需要深厚的功力才能让你的权力免受侵害了。
12、 力争透明。上周北京六套刚播出“某大恒基”某店骗某位先生的莫须有的多项费用，这里就给大家补补课。购买二手房过程中需要缴纳的费用一般就是这些（具体数额我就不去查了，反正都是交给国家的，他们操作不了）：契税1.5%，印花税0.5%，营业税5.4%（针对产权不满5年的房屋），出土出让金10%（针对经济适用房转为商品房出售的情况），另外房本工本费好像5元，银行贷款律师费若干（注意，这个费用你可以拒绝，不是必需的）。除了以上费用外，什么鸟过户费、手续费、贷款费都是扯淡，一律拒绝或者谈判的时候全部包括在代理费中，否则你的口袋就成了人家的摇钱树了。具体操作办法大家就知道怎么去做了，那就是在代理合同中约定全部包干。

15、 给个期限。如果不想让自己整天陷入催促的麻烦，最好是在每个涉及权利义务的事项后面都加一个期限，当然光规定权利义务也不是聪明的做法，还有就是加上相应的处罚措施，一般而言违约的都是对方，所以如果对方是真心实意光明正大的话肯定会谈判一番许诺下来，否则你就在心里打个小问号。比如说办理系列手续的时间最好算好账，另外最主要的是房东最迟什么时候能够搬出去，别到时候自己掏了钱买房还要再掏钱租房等房东搬出去，尤其是业务员口中透露出来的诸如“房东正在寻找下家”之类的话更要引起注意。另外我还从业务员的口中套出了代理合同有独家代理以及一般代理合同的区别，如果是独家代理的话这房子可能就能短期搬出去。这个也不确定，最好的办法就是订期限。
16、 躬身亲为。过户这个环节千万千万记住，除非是家里发生大火级别以上的灾难，否则要与其他两方去房管局过户。别万事俱备了却只欠东风，前功尽弃让你鸡飞蛋打很不划算，也不是说鄙视中介公司的素质，这是一个诚信危机很严重的年代，谁也保不准业务员会在上面做点手脚，甚至贪图点小把房本给转给别人了，要知道咱们中国的不动产都是以房产机关的过户为最终标准，也就是说谁的名字在房产上谁就是主人，法律不会同情你的，也不会同情眼泪。最近报纸上不是说了么，某个保姆的老公把东家的房本都偷出去企图放在中介卖。